입찰표 작성해보며 실전감각 ↑
유찰 반복되는 물건은 의심부터
자금계획-입주일정 여유 있게
6·27 대출 규제 이후 아파트 매매시장 거래가 얼어붙었지만 일부 단지에서는 여전히 높은 호가를 고수하고 있다. 이에 내 집 마련 수요자들의 관심은 한층 더 경매시장으로 옮겨갈 것으로 예상된다. 부동산 경매는 유찰 제도가 있기 때문에 채무자가 희망 가격을 고수할 수 없는 구조다. 수요자는 자신이 적정하다고 판단되는 가격에 입찰표를 던져볼 수 있는 것이다.
경매시장은 매매시장보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 있지만 주의해야 할 점도 있다. 섣부른 판단이나 작은 실수는 금전적 손실로 직결된다. 따라서 부동산 경매 초보자가 실패하지 않기 위해 지켜야 할 몇 가지 원칙을 살펴보겠다.
첫째, 등기부등본과 임차인 권리관계에 대한 정확한 파악이 필요하다. 이론 공부도 좋지만 가장 효과적인 방법은 경매 물건을 다각도로 분석해 보는 것이다. 권리분석과 시세조사, 입찰가격 산정까지 전 과정을 실전처럼 연습하고 입찰표를 작성해 본 뒤 낙찰 결과와 비교하면서 실전 감각을 키우는 게 좋다.
둘째, 여러 차례 유찰된 물건은 의심하고 또 의심해야 한다. 경매 물건은 한 번 유찰될 때마다 최저가격이 20∼30%씩 낮아진다. 두세 번만 유찰돼도 최저가격이 감정가의 절반 수준이 돼 관심을 받지만 반복되는 유찰에는 이유가 있다. 예를 들어 진입 도로가 없는 단독주택이나 건설사에서 유치권을 행사하는 신축 아파트 등 문제가 숨어 있는 경우가 많다.
셋째, 시세조사는 현장에서 해야 한다. 아파트의 경우 인터넷에 매물이 많아 대략적인 가격 파악이 쉽다. 그러나 온라인 정보만으로 입찰가를 정하는 것은 위험하다. 단지 내 공인중개 업소를 직접 방문하면 온라인에 노출되지 않은 매물도 많고 실제 거래 분위기도 확인할 수 있다. 주변 최저가격을 정확히 알아내야 안전한 낙찰가를 산정할 수 있다.
넷째, 자신이 분석한 결과에 확신이 없다면 과감히 포기해야 한다. 입찰에 들어가면서 ‘혹시 아무도 안 들어오면 어쩌지’라는 불안감이 든다면 권리분석이나 입찰가격에 대한 확신이 부족하다는 의미다. 자신의 분석에 확신이 있는 사람이라면 오히려 경쟁자가 없길 바라는 마음이 더 크다. 또 낙찰 후 2등과의 가격 차가 크다고 해서 ‘너무 많이 썼다’며 자책할 필요도 없다. 경매는 결과적으로 내가 산 가격이 적정했는지가 중요할 뿐이다.
다섯째, 자금 계획 및 입주 일정은 여유를 둬야 안전하다. 최근 정부의 대출 규제가 강화되면서 예상치 못한 자금 부담이 발생하는 경우가 많다. 대출한도가 낮게 책정될 수 있고 낙찰 직후 전세를 줄 계획이었으나 전세대출 조건이 바뀌면서 공실 기간이 길어지는 사례도 있으므로 주의해야 한다. 또 입주 계획을 너무 촉박하게 잡으면 점유자를 내보내는 과정에서 협상력이 떨어질 수 있어 넉넉한 입주 계획을 잡는 것이 유리하다.
부동산 경매는 리스크를 피하면서 기회를 포착하는 것이 중요하다. 시행착오를 뛰어넘기 위해서는 실전과 같은 연습이 필요하고 철저한 검증을 통해 자신만의 기준을 세워야 한다.
신도림 HRD서울법률교육원 02-6010-4545
