● 질문
1. 요지 : 확정일자를 받은 다가구주택의 거주지 호수가 변경되었는데 경매가 개시되었습니다.
2. 내용 : 저는 1년 전 다가구주택의 2층에 있는 203호(약20평형 투룸형 주택)를 임차보증금 6,000만 원, 계약기간은 24개월로 하는 임대차계약을 체결하고 동사무소에서 전입신고 후 확정일자까지 받았습니다. 그런데 이후 집주인이 위 203호를 원룸형으로 분할하는 바람에 현재 제 거주지는 203호가 아닌 204호로 변경되었습니다.
최근 제가 살고 있는 다가구주택이 경매개시되었다는 법원의 통보서를 받았는데, 확정일자를 받을 당시 호수 203호와 현재 호수 204호가 달라도 배당에 문제가 없는지요?
● 분석
1. 요지 : 다가구주택은 전입신고 시 호수를 기재하지 않아도 되므로 배당금을 받을 수 있습니다.
2. 내용 : 1) 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다.
또 동법 제3조의 2 제2항은 “제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”고 규정하고 있습니다.
2) 한편 대법원은 “다가구주택은 건축법이나 주택건설촉진법상 이를 공동주택으로 볼 근거가 없어 단독주택으로 구분되며, 단독주택의 경우에 임차인이 건물의 일부나 전부를 임차하고 전입신고를 하는 경우에 지번만 기재하는 것으로 충분하고 위 건물 거주자들이 편의상 구분하여 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없으며, 임차인이 실제로 건물의 어는 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 위 건물에 담보권을 설정하려는 이해관계인의 책임하에 이루어져야 할 것이므로 임차인이 지번을 정확하게 기재하여 전입신고를 한 이상 임차인의 공시방법은 유효하고, 그 임차인이 건물 중 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였다고 하더라도 이를 달리 볼 것은 아니다”라고 판시하였습니다(대법원1999.5.25. 99다8322 판결).
3) 따라서 구분등기를 하지 않는 다가구용 주택의 주민등록방법은 그 주택의 지번까지만 기재하면 충분하고 다가구주택 거주자의 편의상 구분해 놓은 호수까지 기재할 의무나 필요가 없으며 다가구주택 내에서 이사를 하더라도 주민등록 전입신고를 다시하거나 임대차계약서를 다시 작성하여 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.
그러므로 귀하의 사례에서도 임차한 주택이 다가구용 단독주택이므로 임차주택 지번의 기재로서 유효한 주민등록을 마쳤다고 할 수 있고, 「주택임대차보호법」상의 대항력을 갖추었다할 것입니다. 따라서 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있으며 확정일자의 효력도 유지되어 배당금 역시 받을 자격이 있으므로 크게 걱정하지 않아도 될 것입니다.
